Les questions relatives aux charges communes en copropriété font souvent l’objet de litiges entre copropriétaires. Cet article vise à éclairer les aspects juridiques essentiels concernant les droits des copropriétaires face aux charges communes et leur répartition, ainsi que les recours possibles pour faire respecter ces droits.
Principe de répartition des charges communes en copropriété
La copropriété est un régime juridique qui régit la division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires. Chaque copropriétaire possède une partie privative et une quote-part des parties communes. Les charges communes sont les dépenses engagées pour l’entretien, la conservation et l’administration de ces parties communes, ainsi que pour les services collectifs et équipements communs.
La répartition des charges communes entre les copropriétaires est généralement prévue par le règlement de copropriété. Celui-ci détermine les quotes-parts attribuées à chaque lot en fonction de critères tels que la valeur relative des parties privatives, la superficie, l’emplacement ou encore l’utilisation des parties communes. En pratique, cette répartition peut donner lieu à des contestations si elle est jugée inéquitable ou non conforme aux dispositions légales.
Les catégories de charges communes
Il existe deux catégories principales de charges communes en copropriété : les charges générales et les charges spéciales.
- Les charges générales concernent l’ensemble des copropriétaires et sont liées à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Elles incluent notamment les frais d’éclairage, de chauffage, de nettoyage, de gardiennage ou encore d’assurance de l’immeuble. Les charges générales sont réparties proportionnellement aux quotes-parts détenues par chaque copropriétaire dans les parties communes.
- Les charges spéciales, quant à elles, ne concernent que certains copropriétaires et sont liées à l’utilisation ou aux avantages particuliers que procurent certaines parties communes ou certains équipements. Par exemple, si un immeuble dispose d’un ascenseur desservant uniquement certains étages, seuls les copropriétaires concernés devront supporter les charges relatives à cet équipement. Les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité que chaque lot retire des services ou équipements concernés.
La contestation de la répartition des charges communes
Si un copropriétaire estime que la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété est inéquitable ou non conforme aux dispositions légales, il dispose de plusieurs moyens pour faire valoir ses droits :
- Faire inscrire la question à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires pour tenter de trouver une solution amiable.
- Saisir le juge compétent (tribunal de grande instance) pour demander la modification de la répartition des charges. Il convient de souligner que cette action doit être engagée dans un délai maximum de cinq ans à compter de la date à laquelle le copropriétaire a eu connaissance de la répartition contestée.
Les recours en cas de non-paiement des charges communes
Le non-paiement des charges communes par un copropriétaire peut avoir des conséquences financières importantes pour les autres copropriétaires et mettre en péril l’équilibre de la copropriété. Plusieurs recours sont possibles pour contraindre le copropriétaire défaillant à régler ses charges :
- Le syndic peut adresser une mise en demeure au copropriétaire concerné, lui enjoignant de régler les charges dues dans un délai imparti.
- Si le copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic peut engager une procédure judiciaire pour obtenir un titre exécutoire et procéder à des mesures d’exécution forcée (saisie immobilière, saisie sur salaire, etc.).
Dans ce contexte, il est important que chaque copropriétaire veille à bien connaître ses droits et obligations en matière de charges communes et n’hésite pas à solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en cas de litige ou de contestation.